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北京全市“豪宅”超過85%?限競房也成非普通住宅? | 住建委:已會同財政、稅務等部門研究

中國經濟周刊-經濟網訊(記者周琦)近期,北京市多個限競房項目入市。然而,有不少重點滿足剛需和剛需改善型購房人群的限競房,卻因為政策原因,成為了“非普通住宅”,購房者不僅面臨著要繳納更多稅費的情況,首付還可能要高出兩成。

據《北京日報》報道,首次置業的李女士揣著150萬元的首付款,挑選了位于通州區的某限競房項目,90平方米的戶型,總房款460萬元。從看房到選房,她一直以首付3.5成做的預算,直到簽約那天才發現得交四成首付。“銷售員解釋說,我這套房子是非普通住宅,首付成數得略有提高。”

而購房人陳先生將手中的一居室賣了,在石景山區選了一個限競房項目的89平方米戶型,總價約460萬元。因為置換房產也算“二套”,首付需要掏六成,陳先生賣房所得的270萬元房款足夠支付新房的首付。但由于限競房項目屬于該非普通住宅,首付得從六成提高到八成,即還得再湊98萬元。無奈之下,他暫時放棄了換房計劃。

按照相關標準,住宅小區建筑容積率在1.0以下(不含1.0)、單套建筑面積在140平方米以上(有些城市是144平米)、實際成交價格高于該區市場指導價,三者有一條符合,即為非普通住宅,即老百姓俗稱的“豪宅”。

2014年9月30日,北京市住建委、北京市財政局、北京市地稅局聯合發布通知,調整本市享受稅收優惠政策普通住房平均交易價格,全市住房平均交易價格按照2013年度的單價每建筑平方米2.2萬元、套總價260萬元確定。區域調整系數為五環內1.5,五至六環之間1.2,六環以外0.9。

依據此通知,北京普通住宅標準,除建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下兩條硬性標準外,價格紅線設置在了五環內為單價低于39600元/平方米、總價低于468萬元;五環到六環為單價低于31680元/平方米、總價低于374.4萬元;六環外為單價低于23760元/平方米、總價低于280.8萬元。

5年來,北京市的房價變化較大。據我愛我家集團研究院統計顯示,2018年北京全市二手住宅的平均成交價格為56118元/平方米。這一價格,與2014年9月30日政策確定參考價格的2.5倍以上。

據中原地產首席市場分析師張大偉統計,2019年(截至11月7日),北京市五環外成交的符合普通住宅的房產僅有4575套,而北京全市的成交量為30937套。

以五環內為單價低于39600元/平方米、總價低于468萬元為標準,目前北京市五環內已基本無符合房源。

張大偉計算,北京市2019年成交的房產中,普通住宅占比約14%,超過85%的住宅都是非普通住宅。“北京六環外已經有超過60%的住宅被計算為‘豪宅’,合計成交了9235套住宅,其中超過5500套是‘豪宅’。五六環之間合計成交16370套住宅,五六環之間只有885套普通住宅,也就是市場上大部分主要購房的五六環之間95%是‘豪宅’!”

張大偉認為,按照當前政府部門制定的參考單價,北京基本不可能有符合標準的項目,也就是說,除非二手房造假避稅,做陰陽合同,否則全北京90%以上的房子都是“豪宅”。對于北京樓市來說,作為全國調控政策最嚴格的區域,各種房住不炒的政策,都在全國有示范作用??梢運蕩蟛糠直本┓康夭骺卣叨際欠廈褚獾?,也事實上平穩了市場,但“非普通住宅標準”到了應該調整的時候了。

對此,北京市住房城鄉建設委回復稱,北京普通住宅標準調整相關問題,該部門高度重視,已會同財政、稅務等部門進行了認真研究,下一步,將按照房子是用來住的、不是用來炒的定位要求,認真做好相關工作。

根據北京現行政策,對于購買新房的購房者來說,第一次契稅影響不大。但對于商品房住宅,普宅與“豪宅”最大的影響是購房按揭貸款的成數:購買首套普通住宅,最低首付比例35%,購買非普通住宅,最低首付比例40%;購買二套普通住宅,最低首付比例60%,購買非普通住宅,最低首付比例80%。


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(網絡編輯:周琦)
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