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深圳樓市回暖:新房入市量增加,二手住宅量價齊升

《中國經濟周刊》記者 羅赟 │廣東報道

深圳中原研究中心數據顯示,9月深圳新房住宅供應前三季度最高,但是,新房住宅網簽僅2823套,環比下滑7.08%,網簽面積環比下滑3.79%,與此同時,二手住宅成交量價則在9月均有上升。

繼9月新房住宅供應大增后,10月供應有所放緩,一、二手市場分化是否更為明顯?

9月新房住宅供應前三季度最高,10月供應有所放緩

今年的深圳樓市可謂一波三折。去年下半年開始,深圳信貸條件放寬、銀行貸款利率下行,加上今年2月《粵港澳大灣區發展規劃綱要》落地,市場預期向上,成交逐步回升,三月新房成交套數環比上漲181.6%,,二手住宅成交套數環比上升127.9%。但是,二季度隨著政策面開始收緊,信貸管控加強,成交逐步下滑,6月新房成交套數環比下滑23.87%,二手住宅成交套數環比下滑21.3%。因此,整個上半年深圳樓市呈現先升后降走勢。

7、8月,深圳樓市持續疲軟。深圳中原研究中心數據顯示,7月底至8月初連續兩周無一項目入市,訪客指數跌至3月以來的谷底。

7月新房住宅成交疲軟的態勢一直延續到8月中旬。8月18日,《中共中央 國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》(簡稱“先行示范區意見”)公布。原本低迷的市場開始升溫。

深圳中原地產董事總經理鄭叔倫表示,“先行示范區意見”公布前,深圳房地產市場是春節后的最低谷,但是政策公布后,市場對深圳前景更加看好,提升了市場信心,成交迅速轉熱。

深圳鏈家房產中介周先生提到,自今年8月利好政策公布后,訪客人數驟升,高峰時有小區訪客量達到2000人次每周。

8月中下旬新房供應增加,主要以住宅和公寓為主。據深圳中原研究中心數據,8月新增住宅預售1846套,21.4萬平方米,面積環比上漲21.4%,公寓批售套數為6764套,是住宅批售套數的三倍。

按政策規定,未連續繳納五年以上個人所得稅或社會保險的非深圳戶籍家庭或人士(港澳臺人士除外)只能在深圳購買公寓。8月公寓批售套數大幅增加從一個側面體現了投資客的增多。

深圳鏈家房產中介程先生提到,福田區的中洲灣公寓賣得很好,租金可以租到9000元左右,吸引了很多投資客,8月31日開盤后已售罄兩棟,推新后剩余套數也不多。

9月第3周,深圳樓市來了一波小小的上揚。深圳中原研究中心統計,9月16日至9月22日這一周,新房住宅成交759套,環比上升50.6%,二手住宅成交1808套,環比上升34.52%。

政策利好影響下,9月深圳新房住宅供應達到前三季度最高。深圳中原研究中心數據顯示,9月新增住宅預售5680套,58.6萬平方米,面積環比上升173.5%,推售住宅5483套,56.8萬平方米,面積環比上升165.3%,住宅供應達到前三季度最高,但是,9月新房住宅網簽僅2823套,環比下滑7.08%,網簽面積27.6萬平方米,環比下滑3.79%。

9月新房住宅供應量大增后,10月,開發商放緩了推盤節奏,新房住宅批售推售面積均出現環比下跌,成交僅2656套,連續三個月下滑。

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(綜合自深圳中原研究中心數據)

“金九”二手住宅成交量價齊升,“銀十”延續增長趨勢

相比起新房住宅成交疲軟,深圳二手住宅成交量價均在9月有所提升。深圳中原研究中心數據顯示,9月二手住宅共成交7124套,環比上升6.6%,同比上升43.9%,成交面積56.3萬平方米,環比上升1.1%,均價微漲至53804元/㎡。

樂有家研究中心分析認為,LPR房貸利率新政以及8月18日“先行示范區意見”的公布,給深圳二手房市場帶來不小波動。

“先行示范區意見”公布后,行業內外普遍預期該政策將為深圳帶來更廣闊發展空間,有力支撐樓市的發展,這也讓不少業主心態及預期走高,議價空間縮小。

根據央行公告,今年10月8日是房貸重新定價基準的正式轉換日。此前媒體報道,招商銀行在深圳已經試水新版個人住房貸款利率,以8月20日公布的LPR為基準,首套住房加30個基點、二套住房加60個基點形成個人住房貸款利率,即首套房貸利率為5.15%、二套房貸利率為5.45%,較該行此前利率分別升高5個基點和60個基點。因此,購房者希望趕在10月8日新的房貸利率實施之前買房,購房周期縮短,從而促成了9月成交量價的回升。

此外,根據深圳限購政策,以家庭為單位的深戶限購2套,深戶單身人士限購1套住房,非深戶符合條件者限購1套,而購買認籌數量遠大于房源數量的新房住宅時,還需參與政府監督搖號選房。房產中介周先生表示,曾出現7000人參與搖號搶4000套房的情況。而熱門項目深業中城自9月底宣布“轉租為售”后,推出的192套住宅,誠意登記人數就達2794人,中簽率僅為6.87%。因此,在新房購買難度大的情況下,購房者會趨向選擇二手房。

進入10月,深圳二手市場延續了“金九”的增長趨勢。據深圳中原研究中心數據顯示,10月深圳二手住宅成交7165套,環比上月上升0.6%,同比上升89.2%,成交量連續兩月回升,均價則上漲至54551元/㎡。

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(綜合自深圳中原研究中心數據)

11月預計14個住宅項目入市,二手成交或現小幅下滑

從9月市場情況看,深圳一、二手住宅成交較為活躍,10月推盤量減少,雖有網紅盤加持,但是新房住宅成交量仍然下滑。

二手住宅方面,從深圳中原研究中心提供的樣本房源漲跌區間來看,9月二手住宅上漲房源占比達到65%,10月二手住宅漲幅在5%-10%的占比最大,其次為0%-5%,表明價格上升樓盤仍占據主導。

深圳的廖先生告訴記者,他2007年在南山區購置了一處房產,今年8月該地區二手住宅報價有所上調,他認為,隨著周邊環境的改善和近期國家政策的傾斜,估計后面還會有上調空間。在深圳一家醫院工作的裴女士則是2013年購置的房產,她預期二手市場還有上升空間,因此近期沒有放盤打算。

《中國經濟周刊》記者綜合各地產中介樓盤發布信息發現,11月預計有14個住宅項目入市。深圳中原研究中心分析認為,11月市場供應量預計將有所回升,開發商推盤積極性提高,新房成交有望回升,但隨著政策利好的消化,市場歸于理性,預計二手成交出現小幅下滑。

(文中人名均為化名)

編輯:李永華

編審:張偉


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(網絡編輯:何穎曦)
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