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2019年有望創下16萬億元房產銷售紀錄?

《中國經濟周刊》記者 胡巍  |  北京報道

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《中國經濟周刊》首席攝影記者  肖翊 | 攝

12月16日,國家統計局發布了2019年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。

國家統計局城市司首席統計師孔鵬在解讀中指出:一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比各有漲跌,二三線城市漲幅與上月相同或回落;一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大,二三線城市漲幅分別連續7個月和8個月相同或回落。

房價變動中,那些“冒尖”的城市

分具體城市看,在4個一線城市,據初步測算,11月,新房銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.5個百分點。其中,北京、上海和深圳環比分別上漲1.7%、0.3%和0.2%,廣州下降0.5%。11月,二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中,北京和廣州分別下降0.4%和0.2%,上海持平,深圳上漲1.4%。

在新房銷售價格指數環比上漲方面,11月,漲幅達到或超過1%的城市共9個,銀川和唐山環比漲幅并列第一,均為1.9%。其余7城分別是北京、錦州、呼和浩特、西寧、蘭州、長春、秦皇島。

值得注意的是,在新房價漲的9城中,北京是唯一二手房價格指數環比下跌的城市,跌幅為0.4%,并且是連續5個月環比下跌。此外,北京也是唯一新房價格指數環比漲幅超過1%的一線城市,漲幅為1.7%,在70城中位列第三。

在二手房銷售價格指數環比上漲方面,漲幅達到或超過1%的城市共6個,唐山以1.8%的漲幅位列第一,其余5城分別是哈爾濱、深圳、沈陽、西寧、丹東。

在二手房價漲的6城中,深圳是唯一二手房價格指數環比漲幅超過1%的一線城市,漲幅為1.4%,在70城中位列第三。

新房和二手房價格指數均環比上漲超過1%的城市有兩座,分別是唐山和西寧。其中,無論新房還是二手房,唐山環比漲幅均排行第一。新房和二手房價格指數環比均上漲的城市共29座,深圳是其中唯一的一線城市。

在房價指數下跌方面,新房價格指數環比下降最大的城市是烏魯木齊,跌幅為0.9%;二手房價格指數環比下降最大的城市是韶關,跌幅亦為0.9%。

新房和二手房價格指數環比均下跌的城市共20座。廣州是其中唯一的一線城市,其新房和二手房價格分別下跌0.5%和0.2%。

孔鵬在對相關數據進行解讀時指出:“初步測算,11月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.9%和1.0%,漲幅比上月分別擴大0.2和0.5個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.9%和3.9%,漲幅比上月分別回落0.8和0.5個百分點,均連續7個月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.0%和4.1%,漲幅比上月分別回落0.7和0.5個百分點,均連續8個月相同或回落。”

關于房價數據的爭議

每逢國家統計局公布月度房價變動數據,均會引發業內的高度關注,也難免會有些爭論。

中原地產首席分析師張大偉認為,在樓市下行周期內,大部分城市之前的新建住宅限制簽約房源逐漸釋放,使得統計口徑為網簽價格的新房數據依然上行,新房價格指數會存在一定滯后性,這可能會導致一些城市新房和二手房房價分化。例如,北京二手房價格下跌0.4%,但新房價格指數環比上漲達到1.7%,這一價格分化可能會跟實際感受有些偏差。

國家統計局在公布相關數據時,也闡明了調查方法:新建商品住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當地房地產管理部門的網簽數據;二手住宅銷售價格調查為非全面調查,采用重點調查和典型調查相結合的方法,按照房地產經紀機構上報、房地產管理部門提供與調查員實地采價相結合的方式收集基礎數據。

張大偉認為,由于二手房價格結合了實地調查,所以更能反映實時的市場情況。

而在北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池看來,這種現象很正常,“一方面,人們對市場的主觀感受基于自己掌握的個別市場情況的認知,而統計數據是整個市場情況的平均值。另一方面,平均數的計算與所統計房屋的結構密切相關,正如我們所說,保障房數量多了,則均價會下降;郊區的房子供應增加,房價也會得到平抑。”

在趙秀池看來:“新房價格目前受限價政策影響,不能完全真實地反應市場價格;二手房市場沒有政府干預,統計的房價水平更客觀。”

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英也提到:“新房市場受市場網簽備案影響,當月成交的房源有可能在下個月或者更久的未來才能進行網簽備案,所以出現人們對市場的主觀感受與統計數據不完全匹配的現象。”

專家:2019年有望創下16萬億元房地產年度銷售紀錄

70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況的統計數據公布的同日,國家統計局還公布了2019年1—11月份全國房地產開發投資和銷售情況。

諸葛找房副總裁苑承建對此點評說:“全國商品房銷售面積連續兩個月上漲,1-11月累計增速達到0.2%,比上月提升0.1個百分點。三季度以來一些城市因城施策對調控政策進行了微調,初見成效,三季度以來部分地區的以價換量策略也進一步提振了市場信心,特別是在東部地區。而西部、東北區域保持平穩,中部地區市場出現降溫跡象。

“市場預期偏冷,再加上逐步進入施工淡季,開發企業融資環境趨緊等因素,房屋新開工面積增速進一步回落1.4個百分點至8.6%,房屋施工面積增速也回落0.3個百分點,帶動1-11月份全國開發投資增速較上月回落0.1個百分點至10.2%,延續年初以來的增速下滑趨勢。

“從到位資金情況來看,房企融資環境依舊趨緊,國內貸款僅增長5.5%,增速回落2.4個百分點,自籌資金增速僅為3.7%。房企到位資金仍舊主要依靠銷售回款,得益于目前全國商品房銷售穩定增長,定金及預付款增長10%,個人按揭貸款增長13.9%。房企資金面雖然趨緊,但是仍較為充足。”

張大偉分析:“按照數據測算,2019年全年市場成交超過15萬億元成為定局,全年有望創造接近16萬億元的房地產年度銷售紀錄。但投資放緩,市場下調跡象逐漸顯現,房企資金鏈有所吃緊。雖然當前全國房價上行城市依然占主流,但市場已經出現了逐漸平穩的跡象,除了深圳相對活躍外,大部分市場均有下調表現,除少數熱點剛需項目外,去化率快速下行。”

張大偉認為,房地產調控最嚴格的時候已經過去,“但在‘房住不炒’的框架內,政策寬松幅度有限,未來樓市會在年銷售15萬億元到16萬億元周圍波動。‘房住不炒’也代表了未來政策將繼續打擊投機,?;ふ媸稻幼⌒棖?。”

趙秀池則認為,“房住不炒”的定位不會改變,但在我國城市化進程加速過程中,應進一步發揮房地產對城鎮化建設的積極作用,從居業聯動、職住均衡、供求平衡、宜居宜業角度去調控房地產投資和房地產市場。

她預測:明年各地的房地產投資還會根據各自的‘十三五’規劃安排。“從源頭上做好城市規劃、土地利用規劃、房地產規劃,至關重要。從供求平衡、產城均衡角度去進行規劃設計,才能真正滿足人們宜居宜業對房地產的需要,實現讓規劃一把尺子量到底,也才不會出現朝令夕改,從而穩定人們的預期,穩定房地產市場。”

編輯 | 李慧敏

編審 | 郭   芳

(編輯:李慧敏 編審:郭芳 )
(發布編輯:何穎曦)
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